Приметой кризиса стало обвальное падение цен на жилье и девальвация национальной валюты. Рост расходов по уже взятым валютным ипотечным кредитам приводит к просрочкам платежей и усугубляется проблемами по переводу займов из долларов-евро в рубли.

Падение стоимости квадратных метров - одно из главных и наиболее явных проявлений кризиса, которое так или иначе затрагивает всех россиян. Количество пострадавших растет по мере продолжения кризиса – одни, имея валютную ипотеку и рублевую зарплату, не знают, что делать в условиях девальвации, другие потеряли работу и боятся досрочного погашения кредита.

«На сегодняшний день самую низкую процентную ставку можно получить при выборе ипотечного кредита с плавающей процентной ставкой в долларах»Большинства россиян имеет рублевые доходы. Поэтому падение долларовых цен на недвижимость, которое происходит параллельно с падением рубля, не приблизит решение «квартирного вопроса». Тем более что ставки по ипотеке, и без того заоблачные, продолжают расти. Минимальная средняя ставка по жилищному кредиту в рублях на начало февраля составила 16,71%, а максимальная - 26,5%, сообщают эксперты компании «Кредитмарт».

В настоящее время ипотечные кредиты на покупку квартиры на вторичном рынке жилья выдают 16 банков, целевые кредиты под залог имеющегося объекта недвижимости - 13 банков и кредиты на покупку дома с землей на вторичном рынке - 11 банков.

«Ипотека была и остается единственной возможностью для приобретения жилья для большинства граждан, - говорит аналитик компании «ФинЭкспертиза Консалтинг» Дмитрий Шустерняк. – В лучшем случае в текущем году объем выдачи ипотеки сократится на 20-30%, при худшем сценарии кризиса – наполовину и при условии, что правительство обяжет банки не ужесточать условия выдачи кредитов».

«На сегодняшний день самую низкую процентную ставку можно получить при выборе ипотечного кредита с плавающей процентной ставкой в долларах, однако это может быть сопряжено с валютными рисками, - считает эксперт компании «ФинБрокер-Сервис» Лев Разумовский. – Рост валют стал уже повседневной реальностью. Но для взявших в докризисный период валютные ипотечные кредиты, это – ежедневная нервотрепка».

Сегодня банки предлагают конвертировать эти кредиты в рубли, но на практике это сделать пока очень непросто. Эти проблемы обсуждали в пятницу в Москве эксперты рынка недвижимости на «круглом столе» «Доступное жилье и пять проблемных шагов к новой ипотеке».

«По иронии судьбы год-два назад банки всеми правдами и неправдами «уламывали» клиентов брать ипотечные кредиты в валюте, доказывая, что они дешевле рублевых, - сказал аналитик компании «ПРО-Кредиттраст» Елена Тихомирова. – И это было правдой - экономия на процентах получалась немаленькая, особенно когда доллар чуть-чуть, но дешевел. Чтобы валютную ипотеку брали активнее, банки понижали порог требований».

Напомним, что еще год назад ставки по долларовым кредитам были рекордно низкими - 6-7% годовых, при том, что оплатить надо было не больше 10-15% стоимости приобретаемого жилья и предоставить справку о доходах. Рублевые кредиты выдавались под 12-16% годовых. Понятно, что каждый лишний процент означал тысячи рублей, которые заемщик должен был уплачивать в рамках погашения долга. Поэтому вряд ли стоит удивляться тому, что доля валютных ипотечных займов до кризиса стабильно росла, отмечали эксперты «круглого стола».

Теперь у всех, кто в свое время поддался на уговоры банков, возникают серьезные проблемы. С сентября прошлого года рубль упал по отношению к доллару на 40%, к швейцарскому франку - на 30%, евро - на 20%, а японская иена, в которой также брали жилищные кредиты, стала дороже на 52%.

Спрогнозировав возможные риски и возможный рост числа «проблемных кредитов», еще в конце прошлого года Сбербанка и ВТБ заявили о готовности конвертировать ранее выданные валютные кредиты в рублевые на условиях, максимально приемлемых для заемщиков.

Согласно мониторингу газеты крупнейших московских банков, выявилась неожиданная проблема - отсутствие желающих проделать эту операцию. Изучив все условия по переводу валютных долгов в рублевые, можем признать наличие 5 препятствий.

Первое – это переоформление кредита, что означает прохождение всей процедуры «с нуля», включая сбор всех справок и проведение новой оценки недвижимости. Менее, чем за 2-3 недели это сделать невозможно. А это только первый шаг.

Второе – поручители, которых требуют сегодня почти все опрошенные газетой банки. Кто захочет таковым стать сейчас – вопрос более чем критический. Сколько он потребует времени – тоже.

Третье – во всех новых договорах есть пункт, дающий банку право в одностороннем порядке изменять процентную ставку по кредиту. Предполагается, что она может стать и ниже, но это – чисто теоретически. Пока таких случаев не было.

Четвертое - первоначальный взнос. «Банки-конвертанты» делают особый акцент на том, что рассчитывать на изменение валюты кредита можно только при условии, что остаток задолженности не превышает 70% от стоимости квартиры. То есть автоматически «отсекаются» все, кто получил кредит недавно, или брал его на льготных условиях. То есть, если человек брал кредит с 10-15% первоначальным взносом и сделал это полгода-год назад, рублевой конвертации он не получит. Это примерно около 300-350 тысяч семей, говорят эксперты рынка.

Пункт пятый - стоимость кредита. Парадокс в том, что при перерасчете размер ежемесячных платежей может возрасти. Причина в том, что банки предлагают брать «новые» рублевые кредиты по новым процентным ставкам, которые сегодня в 1,5-2 раза превышают докризисные показатели. Соответственно, платить придется больше.

«Фактически это означает одностороннюю защиту интересов банка, - говорит эксперт финансового рынка Дмитрий Таганов. – При таком «новом» подходе к проблеме банки не потеряли ни при каком раскладе, независимо от того, будет ли займ номинирован в долларах или в рублях. Вопрос только в том, почему при любых обстоятельствах нововведение невыгодно заемщикам. На самом деле всем этим банки способствуют банкротству многих своих же клиентов и «портят» свой же кредитный «портфель». В условиях фактического «замораживания» в стране ипотечного кредитования это может стать новой проблемой для финансово-кредитных структур, не желающих сейчас пойти навстречу своим клиентам.